Connaught Place Property Valuation Crisis : कल्पवृक्ष जैसी महंगी प्रॉपर्टी, पर सरकारी खजाने में 'सूखा': कनॉट प्लेस (CP) के रियल एस्टेट मार्केट का पूरा सच

Connaught Place Property Valuation Crisis :  दिल्ली का दिल कहा जाने वाला 'कनॉट प्लेस' (Connaught Place - CP) न केवल देश, बल्कि दुनिया के सबसे महंगे कमर्शियल लोकेशंस में शुमार है। यहाँ पैर रखने भर की जमीन की कीमत करोड़ों में आंकी जाती है। लेकिन इस आलीशान हब के पीछे एक कड़वा और हैरान करने वाला सच भी छिपा है। कनॉट प्लेस में ब्रिटिश काल की कई सदियों पुरानी, जर्जर और 'भूत बंगला' जैसी दिखने वाली इमारतें सालों से बंद पड़ी हैं, जो सिर्फ अपने अच्छे दिनों का इंतजार कर रही हैं।

सबसे बड़ा विरोधाभास यह है कि एक तरफ जहाँ इस इलाके की वास्तविक बाजार कीमत (Market Rate) आसमान छू रही है, वहीं दूसरी तरफ सरकारी कागजों में इसकी रजिस्ट्रेशन वैल्यू (सर्कल रेट) बेहद कम है। आइए इस पूरे घालमेल, खरीदारों के नफा-नुकसान और सरकारी राजस्व को लग रहे चूने का गहराई से विश्लेषण करते हैं।

1. आसमान छूती बाजार कीमत, फिर भी रजिस्ट्रेशन वैल्यू कम क्यों?

कनॉट प्लेस में प्रॉपर्टी की असली कीमत और सरकारी मूल्य के बीच जमीन-आसमान का अंतर है। इसकी मुख्य वजहें निम्नलिखित हैं:

• ऐतिहासिक और कानूनी विवाद: सीपी की कई संपत्तियां 'दिल्ली रेंट कंट्रोल एक्ट' (Delhi Rent Control Act) के पुराने नियमों में फंसी हुई हैं। दशकों पुराने किराएदार आज भी मामूली किराया देकर इन बेशकीमती दुकानों पर काबिज हैं, जिससे मालिक चाहकर भी इसकी सही वैल्यूएशन नहीं दिखा पाते।

• सर्कल रेट का अपडेट न होना: दिल्ली सरकार द्वारा तय किए जाने वाले सर्कल रेट (Circle Rate) कई सालों से संशोधित नहीं हुए हैं। एलियन जैसी महंगी हो चुकी इस जमीन का सरकारी रेट आज भी सालों पुराने ढर्रे पर चल रहा है।

• ब्लैक मनी (नकद लेनदेन) का चलन: रजिस्ट्री की कीमत कम दिखाने के लिए आज भी बड़े पैमाने पर सौदे नकद (कैश) में किए जाते हैं, जिससे ऑन-पेपर वैल्यूएशन बेहद कम नजर आती है।

2. सर्कल रेट और मार्केट रेट का अंतर: रियल एस्टेट के लिए बड़ा खतरा

जब किसी इलाके का मार्केट रेट, सर्कल रेट से 4 से 5 गुना ज्यादा हो जाता है, तो वह पूरे रियल एस्टेट मार्केट के ताने-बाने को बिगाड़ देता है:

• पारदर्शिता का खात्मा: यह अंतर सीधे तौर पर 'अघोषित धन' (Black Money) को बढ़ावा देता है। कोई भी खरीदार बैंक लोन के जरिए पूरी रकम का भुगतान नहीं कर पाता, क्योंकि बैंक केवल सर्कल रेट या रजिस्टर्ड वैल्यू के आधार पर ही लोन पास करते हैं।

• डीलर्स और ब्रोकर्स की परेशानी: ईमानदार प्रॉपर्टी डीलर्स के लिए ऐसे कूटनीतिक और असंतुलित बाजार में काम करना मुश्किल हो जाता है, जहाँ असली और कागजी कीमतों में कोई मेल ही न हो।

3. सरकार को बड़ा राजस्व घाटा: करोड़ों की डील, पर टैक्स मामूली

कनॉट प्लेस में होने वाले अंडरवैल्यूएशन (कम मूल्यांकन) का सबसे बड़ा नुकसान देश के सिस्टम और सरकारी खजाने को उठाना पड़ रहा है:

• स्टाम्प ड्यूटी का नुकसान: दिल्ली सरकार को मिलने वाली स्टाम्प ड्यूटी (Stamp Duty) और रजिस्ट्रेशन चार्ज सीधे तौर पर रजिस्ट्री की कीमत पर निर्भर करते हैं। करोड़ों की डील जब कागजों पर लाखों में दिखाई जाती है, तो सरकार को मिलने वाला वैधानिक टैक्स काफी घट जाता है।

• विकास कार्यों पर असर: इस ऐतिहासिक कमर्शियल हब से सरकार जितना बड़ा राजस्व (Revenue) कमा सकती थी, उसका एक छोटा हिस्सा ही खजाने में पहुंच पाता है। इसका सीधा असर दिल्ली के इंफ्रास्ट्रक्चर और पब्लिक यूटिलिटी के विकास पर पड़ता है।

4. क्या कम रजिस्ट्रेशन वैल्यू से खरीदारों का फायदा हो रहा है?

सतही तौर पर देखने पर ऐसा लग सकता है कि रजिस्ट्री वैल्यू कम होने से खरीदारों को कम स्टाम्प ड्यूटी देनी पड़ रही है, जिससे उनका फायदा है। लेकिन वास्तव में यह "शॉर्ट-टर्म गेन, लॉन्ग-टर्म पेन" (क्षणभंगुर फायदा, पर लंबी मुसीबत) जैसा है:

खरीदारों के लिए छिपे हुए बड़े नुकसान:

1. लोन मिलने में दिक्कत: बैंक प्रॉपर्टी की केवल ऑन-पेपर वैल्यू को देखते हैं। अगर ₹50 करोड़ की प्रॉपर्टी की रजिस्ट्री सिर्फ ₹10 करोड़ पर हो रही है, तो बैंक बाकी की रकम के लिए फाइनेंस नहीं करेगा।

2. भविष्य में भारी कैपिटल गेन टैक्स: जब खरीदार भविष्य में उस प्रॉपर्टी को बेचेगा, तो उसकी कागजी खरीद कीमत (Purchase Cost) बहुत कम दर्ज होगी। ऐसे में उसे भारी भरकम 'कैपिटल गेन टैक्स' (Capital Gains Tax) का भुगतान करना पड़ेगा।